Définition de la garantie
La garantie est une protection qui permet à la banque de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur. En effet, en contrepartie du prêt immobilier qu’elle accorde, la banque exige une garantie pour se prémunir contre le risque de non-remboursement de celui-ci. Si cette garantie n'est pas légalement obligatoire, elle est quasiment toujours exigée pour pouvoir obtenir un crédit immobilier.
Types de garantie
Pour garantir votre prêt immobilier, plusieurs choix sont possibles :
- L’hypothèque conventionnelle
L'hypothèque est une garantie qui porte sur tout type de bien immobilier, neuf ou ancien. En cas de cessation de paiements, la banque peut faire saisir le bien hypothéqué et le revendre pour se faire rembourser.
L'hypothèque doit obligatoirement être constatée par acte notarié et inscrite au bureau des hypothèques. Le coût de l'hypothèque est relativement élevé car son inscription engendre le paiement d'une taxe de publicité foncière et des frais d'enregistrement.
Si vous revendez votre bien immobilier avant la fin du remboursement du crédit, l'hypothèque doit être radiée, occasionnant ainsi des frais de mainlevées hypothécaires. Il est à noter que la levée d'hypothèque est effectuée automatiquement et sans frais un an après la dernière échéance du remboursement.
Malgré ces inconvénients, l'hypothèque présente cependant l'avantage d'être plus facilement accessible que la caution et de pouvoir garantir tout type de bien immobilier.
- Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Le privilège de prêteur de deniers est une garantie portant uniquement sur des biens immobiliers déjà existants. En cas de défaillance de remboursement, le fonctionnement du privilège de prêteur de deniers est identique à celui de l'hypothèque.
Le privilège de prêteur de deniers est un acte notarié et doit être enregistré auprès de la conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. Le recours à l'inscription en privilège de prêteur de deniers est une solution moins coûteuse que l'hypothèque car il n'y a pas de frais de taxe de publicité foncière.
Si vous n’allez pas jusqu’au terme de votre prêt immobilier, vous devrez, comme pour l’hypothèque, procéder à une mainlevée entraînant des frais. Le privilège de prêteur de deniers s’éteint de lui-même un an après le remboursement intégral du crédit.
- La caution bancaire
La caution est une garantie assurée par des sociétés de cautionnement, portant sur tout type de bien immobilier, neuf ou ancien. Ces sociétés de cautionnement ont été créées par les banques afin de réduire les frais de garantie pour les emprunteurs car il n'y pas de frais d'inscription. Le coût de la caution varie suivant l'organisme de cautionnement.
A la différence de l'hypothèque et du privilège de prêteur de deniers, la caution présente l'avantage de ne pas avoir de formalisme juridique particulier et de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé. Autre avantage, certains organismes vous restituent au moment de la revente de votre bien immobilier ou à la fin du remboursement intégral de votre prêt, une partie des fonds initialement investis.
Il est à noter que la mise en place d'une caution bancaire n'est pas systématique.
- Le nantissement d'une assurance vie
Le nantissement est un contrat permettant de garantir le remboursement d’un prêt immobilier au profit d'un prêteur, en bloquant une somme d’argent dans un contrat d'assurance vie. Ainsi, en cas de défaillance de remboursement, la banque se rembourse sur l'épargne nantie.
L'avantage du nantissement est de ne pas payer les frais de garantie, comme cela est le cas pour les 3 autres options (hypothèque, privilège de prêteur de deniers et caution), tout en faisant fructifier son capital. Néanmoins, ce type de garantie est généralement réservé à une clientèle dont le patrimoine financier est important car la somme nantie ne doit pas être inférieure au montant du crédit et l'emprunteur ne peut disposer de celle-ci durant toute la durée du prêt immobilier. Si le montant du placement nanti est inférieur au montant du prêt immobilier, une garantie complémentaire sera exigée.
Ce type de garantie est particulièrement intéressant dans le cadre d'un prêt in fine. En effet, comme l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts pendant la durée du crédit, il peut déduire ses intérêts de ses revenus locatifs perçus, et au terme du prêt, le capital de son contrat d'assurance vie permet de rembourser le capital emprunté.
Le choix de l'une de ces options doit se faire en fonction du délai estimatif de revente de votre bien immobilier à financer et du coût total de ces garanties.
