Les différents types de crédits immobiliers
En matière de crédit immobilier, il existe deux grandes familles : les prêts classiques et les prêts aidés.
Les prêts classiques
Deux types de crédits peuvent être souscrits pour l'achat de sa résidence principale : le prêt immobilier à taux fixe, qui est généralement le plus utilisé, et le prêt à taux variable. À taux fixe comme à taux variable, il s'agit dans les deux cas de crédits amortissables, ce qui signifie que tous les mois vous remboursez une part d'intérêt, une part d'assurance et une part du capital. Le crédit in fine est, quant à lui, plus spécifiquement destiné aux opérations d'investissement immobilier.
- Le prêt immobilier à taux fixe
Avec ce type de crédit, le taux d'intérêt est fixé au moment de la signature du contrat et reste inchangé pendant toute la durée du prêt, quelles que soient les évolutions des marchés financiers et des taux appliqués aux nouveaux emprunteurs. C'est une formule très rassurante pour l'acheteur dans la mesure où la mensualité et le coût total du crédit sont connus dès le départ.
Sachez qu'il est tout de même possible de moduler les mensualités d'un prêt à taux fixe, à la hausse pour réduire la durée d'emprunt, ou à la baisse en cas de difficultés financières passagères. Vous devez négocier cette souplesse avec la banque lors de votre recherche de financement.
- Le prêt immobilier à taux variable
Dans le cas d'un crédit à taux variable, le taux d'intérêt varie selon une périodicité définie à l'avance, généralement chaque année, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l'évolution d'un indice de référence défini dans l'offre de prêt. Cet indice est souvent l'Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l'argent à court terme sur le marché monétaire. Il est donc impossible de calculer le coût total du crédit.
Le taux variable est généralement "capé", c'est-à-dire qu'il ne peut dépasser un plafond défini lors de la souscription. Par exemple, pour un taux capé +1, celui-ci ne pourra évoluer au-delà de plus d'un point par rapport au taux initial, à la hausse comme à la baisse, même si les taux augmentent davantage.
Si vous souhaitez opter pour un crédit à taux variable, il est important de vérifier l'indice de référence sur lequel la banque s'appuie pour faire varier le taux. En effet, la variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité ou sur la durée du prêt, voire sur les deux à la fois. Enfin, n'oubliez pas de vérifier également que ce prêt à taux variable peut être transformé en prêt à taux fixe, et surtout à quelles conditions.
Il s'agit d'un crédit dont vous ne remboursez mensuellement que les intérêts d'emprunt pendant toute la durée du crédit. Le capital emprunté n'est remboursé qu'à l'échéance, dans sa totalité en une seule fois. Pour permettre un remboursement à terme du capital emprunté, vous devez en parallèle vous constituez une épargne, en effectuant un versement mensuel d'un montant prédéterminé sur un produit d'épargne (en général un contrat d'assurance vie) pendant toute la durée du crédit. Cette épargne alimentée progressivement jusqu’à l’équivalent du capital emprunté est nantie en faveur de la banque, représentant ainsi une garantie de remboursement pour la banque. Si le montant nanti est inférieur au montant de l'emprunt immobilier, une garantie complémentaire est demandée comme une hypothèque ou une caution.
Le crédit in fine s'adresse aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location. A l'inverse, il est inadapté à l'achat d'une résidence principale. Le prêt in fine présente surtout un avantage d'ordre fiscal pour les personnes fortement imposées. En effet, dans le cadre d'un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts remboursés de votre emprunt immobilier de vos revenus locatifs, dont le montant total est plus élevé que pour un prêt immobilier classique. Ainsi, plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus cela contribue à diminuer le montant de votre imposition.
Le prêt in fine présente également d'autres avantages :
- Mensualités moins élevées que pour un prêt immobilier classique ;
- Fructification de l'épargne associée au prêt immobilier ;
- En cas de décès, les héritiers bénéficient ainsi d'un bien immobilier déjà financé dans la mesure où l'assurance vie remboursera le prêt.
Le crédit immobilier in fine est accordé pour une durée comprise entre 3 et 15 ans maximum. Son montant minimum est de 21 500 euros mais il n'y a aucun plafond maximum.
Les prêts aidés
En complément du prêt bancaire classique, des prêts aidés permettent de financer une partie de l'achat immobilier parmi lesquels nous vous présentons les plus utilisés ci-dessous.
- Le prêt à taux zéro + (PTZ+)
Le prêt à taux zéro plus est un dispositif d'aide à l'accession qui est destiné à financer l'acquisition de votre première résidence principale. Ce prêt immobilier réglementé s'adresse donc aux primo-accédants (ou aux personnes n'ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans) pour l'achat d'un logement neuf ou ancien (sous certaines conditions). De plus, pour bénéficier de cette aide, vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui dépend du nombre d'occupants dans votre foyer ainsi que de la localisation de votre résidence.
Comme son nom l'indique, le prêt à taux zéro plus est un prêt sans frais de dossier et remboursable sans intérêts. Vous remboursez donc uniquement le capital emprunté sans payer d'intérêts. Il s'agit d'un prêt immobilier complémentaire, il ne peut donc financer qu'une partie de l'opération d'achat. Le montant du prêt à taux zéro plus est calculé en fonction de plusieurs critères :
- Le coût total de l'opération ;
- Le nombre de personnes du ménage occupant le logement ;
- La zone géographique du logement ;
- Les caractéristiques du logement.
La durée de remboursement du prêt à taux zéro plus s'étend de 20 ans à 25 ans selon les cas, qui comprend une période de différé pendant laquelle nous ne remboursez pas ce prêt (de 5, 10 ou 15 ans selon vos revenus) et une période de remboursement du prêt, qui suit le différé, variant entre 10 et 15 ans. Ainsi, plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.
Il est à noter qu'il ne peut être accordé qu'un seul prêt à taux zéro plus par ménage et par opération immobilière.
- Le prêt à l'accession sociale (PAS)
Le prêt à l'accession sociale (PAS) est un prêt réglementé aux conditions privilégiées pour financer l'achat de votre logement neuf ou ancien. Il a pour objectif de favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il peut vous permettre de financer la totalité de votre résidence principale, vous n'avez donc pas besoin d'un apport personnel. Pour bénéficier de ce prêt, vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond dépendant de votre situation familiale et de votre lieu de résidence.
Le prêt à l'accession sociale a deux avantages principaux :
- Il ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL), contrairement aux prêts immobiliers classiques, sur toute la durée de votre prêt. Ainsi, si vous bénéficiez de cette allocation, celle-ci sera déduite de votre mensualité.
- Il bénéficie de frais de garantie réduits ainsi que de frais de dossiers plafonnés à 500 euros.
Le taux d'intérêt du prêt à l'accession sociale dépend de la durée d'emprunt mais aussi de l'établissement bancaire qui le propose. Il vaut mieux donc comparer les taux entre plusieurs banques car leurs offres peuvent être différentes. Ce taux est généralement le même que pour les prêts immobiliers classiques. La durée de remboursement du prêt à l'accession sociale s'étend de 5 à 25 ans, avec un allongement possible jusqu'à 35 ans.
Il est à noter que le prêt à l'accession sociale ne peut pas être complété par un prêt immobilier classique mais est compatible avec d'autres prêts réglementés.
Le prêt action logement est un prêt à taux réduit, accordé aux salariés des entreprises du secteur privé non-agricole employant plus de 10 salariés, pour financer une partie de l'achat de votre logement neuf ou ancien. Ce prêt s'adresse aux primo-accédants (ou aux personnes n'ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans) sous condition de ressources. De plus, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique compris entre A et D.
Le prêt action logement ne peut excéder 30% du coût total de l'opération. Son montant peut varier de 7 000 euros à 25 000 euros selon la zone géographique où se situe le bien immobilier. Ce montant peut être majoré à hauteur de 5 000 euros à 10 000 euros dans certains cas (par exemple pour les salariés en mobilité professionnelle ou pour les jeunes de moins de 30 ans). La durée maximale du prêt est de 20 ans. Pour connaître le taux d'intérêt du prêt action logement, vous devez vous adresser à votre Comité Interprofessionnel du Logement (CIL). Par ailleurs, avec le prêt action logement, vous n'avez pas à payer de frais de garantie ni de frais de dossier.
Il est à noter que ce prêt n'est pas lié à votre contrat de travail et n'a donc pas à être remboursé par anticipation si vous quittez votre entreprise.
La recherche du crédit immobilier
La mise en concurrence des banques
Un achat immobilier est un acte qui vous engage sur plusieurs années. Il est donc primordial de faire jouer la concurrence entre les banques et de comparer leurs offres pour faire baisser le coût total du prêt. En effet, en démarchant plusieurs établissements bancaires, vous avez plus de chance d'obtenir de meilleures conditions de financement. Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de recourir à un courtier qui se charge de négocier pour vous des conditions de crédit avantageuses.
Plusieurs éléments du prêt immobilier peuvent être négociables : taux d'intérêt, frais de dossier, assurance emprunteur… et peuvent faire baisser ainsi le coût total du crédit. C'est d'ailleurs le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions à durée égale. En contrepartie d'un taux compétitif, la banque prêteuse vous demandera de domicilier votre salaire chez elle, voire de souscrire à des produits bancaires proposés par la banque (assurances, produits d'épargne…).
Votre capacité de remboursement
Pour obtenir un bon taux de crédit, vous devez présenter le meilleur dossier possible. La banque va donc étudier votre situation : votre profession, vos ressources et votre profil bancaire (crédits en cours, capacité d'épargne, découverts bancaires…). En fonction de l'ensemble de vos charges et crédits en cours, la banque peut calculer votre taux d'endettement. Le montant de votre remboursement mensuel ne doit pas excéder 33% de vos revenus mensuels. Il est possible dans certains cas de monter au-delà de ce taux d'endettement en fonction de votre "reste à vivre" (montant restant après règlement de la mensualité du prêt).
L'apport personnel
La banque peut vous demander si vous avez un apport personnel correspondant à la somme que vous allez investir pour financer le bien. Cet apport sert souvent à régler les frais de notaire et les frais de garantie, voire une partie de l'achat. Pour la banque, votre apport personnel est rassurant car cela démontre que vous avez été capable d'épargner pour votre projet immobilier. Et plus votre apport est important, plus vous pouvez diminuer la durée et/ou la mensualité du prêt. Il est tout de même recommandé de conserver une épargne de précaution pour faire face à des dépenses imprévues mais fréquentes lors d'un achat immobilier (travaux, chauffages…).
La durée du prêt immobilier
Vous devez choisir votre durée de crédit immobilier en fonction de votre capacité de remboursement mensuel. Plus la durée de votre emprunt est longue, plus le coût total du crédit augmente car vous paierez plus d'intérêts. Ces intérêts sont calculés à chaque échéance sur le capital restant dû du prêt. Mais, en allongeant la durée du prêt, cela vous permet de réduire le montant de vos mensualités et d'obtenir ainsi un crédit qui aurait pu vous être refusé sur une durée plus courte, en raison du dépassement de votre taux d'endettement.
A l'inverse, en raccourcissant la durée de votre crédit immobilier, vous augmentez le montant de vos mensualités mais le coût total du prêt diminue. Ainsi, pour faire des économies et surtout obtenir de meilleures conditions de financement, il est préférable de raccourcir au maximum la durée de votre emprunt.
