Choix assurance prêt immobilier

Définition d'une assurance emprunteur

Une assurance emprunteur est une assurance destinée à vous protéger, aussi bien vous et vos proches que la banque prêteuse, contre le risque de décès ou d'invalidité. En effet, si vous n'êtes plus en mesure de rembourser votre prêt en cas de décès ou d'invalidité, l'assureur prend alors en charge le remboursement du crédit dans la limite de la quotité assurée. Même si cette assurance n'est pas obligatoire, les banques en font une condition à l'octroi du crédit immobilier.

Les différentes garanties d'une assurance emprunteur

Le contrat de base d'une assurance emprunteur couvre les risques de décès et de la perte d'autonomie (PTIA). Néanmoins, les banques et compagnies d'assurance incluent généralement dans leurs contrats ou proposent en option d'autres garanties d'invalidité, qui peuvent avoir un intérêt en fonction de votre situation familiale et patrimoniale.

Les différentes garanties existantes contre le risque d'invalidité et d'incapacité sont :

Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : incapacité absolue et définitive d'exercer une activité professionnelle suite à un accident ou à une maladie et nécessitant l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes de la vie quotidienne ;
Invalidité permanente totale (IPT) : invalidité physique ou mentale d'exercer de façon permanente une activité professionnelle, correspondant à un taux d'invalidité égal ou supérieur à 66% ;
Invalidité permanente partielle (IPP) : invalidité physique ou mentale d'exercer de façon permanente une activité professionnelle, correspondant à un taux d'invalidité entre 33% et 66% ;
Incapacité temporaire totale de travail (ITT) : impossibilité complète empêchant d'exercer pendant une certaine période une activité professionnelle, suite à un accident ou une maladie constatés médicalement.

Chaque contrat d'assurance emprunteur intègre un délai de carence et un délai de franchise qui diffèrent en fonction des banques et des compagnies d'assurance. Le délai de carence, qui débute le jour de la signature du contrat, correspond à la période durant laquelle vous n'êtes pas couvert par les garanties d'assurance. Quant au délai de franchise, qui commence au moment où un sinistre est déclaré, il correspond à la période pendant laquelle vous ne percevez aucune indemnité.

Selon votre situation, d'autres garanties complémentaires peuvent être proposées facultativement comme la garantie perte d'emploi. En cas de chômage, cette garantie prend en charge le remboursement d'une partie ou de la totalité des mensualités pendant votre période d'inactivité professionnelle. Attention, ces garanties sont généralement très chères et souvent soumises à des restrictions.

Le choix de la quotité d'une assurance emprunteur

Par définition, la quotité d'assurance est la part du prêt couverte par l'assurance en cas de décès ou d’invalidité. La quotité correspond donc à la répartition de la couverture entre les différents emprunteurs. Cette quotité d'assurance est exprimée en pourcentage du capital emprunté, le total devant être au moins égal à 100% du montant du prêt.

Si vous empruntez seul, la situation est simple : vous devez vous assurer à 100% du montant emprunté.
Dans le cas où vous êtes deux co-emprunteurs, cette quotité est modulable. Vous avez ainsi le choix entre plusieurs possibilités de répartition :

Une quotité de 100% pour chaque co-emprunteur, soit une couverture à 200%. Cette première option permet de bénéficier de la couverture la plus optimale. En effet, en cas de décès ou d'invalidité de l'un des co-emprunteurs, le prêt sera intégralement remboursé par l'assurance et le second co-emprunteur deviendra automatiquement propriétaire du bien immobilier.
Une quotité de 50% pour chaque co-emprunteur, soit une couverture à 100%. En cas de décès ou d'invalidité de l'un des deux co-emprunteurs, seule la moitié du prêt sera remboursée par l'assurance et le second co-emprunteur devra rembourser ses échéances comme défini lors de la signature du contrat.
Une modulation de la quotité selon les revenus et les capacités de remboursement de chaque co-emprunteur, le total des deux quotités devant être obligatoirement égal au minimum à 100% et au maximum à 200%. Dans ce cas, l'emprunteur disposant du revenu le plus élevé aura une quotité plus importante que le second co-emprunteur. Par exemple, en choisissant une répartition de 70% pour le premier emprunteur et de 30% pour l'autre : en cas de décès ou d'invalidité du premier emprunteur, l'assurance remboursera 70% du prêt et le second co-emprunteur devra alors rembourser les 30% restants.

Le choix de la quotité d'assurance doit être déterminé en fonction de votre situation familiale et patrimoniale afin de garantir le meilleur rapport entre les garanties et les cotisations. Il est à noter que plus la quotité est élevée, plus le montant de l'assurance emprunteur est important.

Le coût d'une assurance emprunteur

Le coût d'une assurance emprunteur représente une part importante dans la mensualité totale d'un prêt immobilier. Selon les assureurs et leurs niveaux de garanties, son coût peut fortement varier. Actuellement, c'est particulièrement le cas du fait des faibles taux d'intérêts des emprunts.

Il existe deux types de calcul de cotisations d'une assurance emprunteur :

Sur le capital initial : un taux d'assurance unique est appliqué à l'ensemble des emprunteurs (quel que soit leur profil) sur le capital initial de leur prêt immobilier. Ce taux d'assurance détermine ainsi une cotisation constante sur toute la durée du prêt, c'est-à-dire que celle-ci n'évoluera donc pas dans le temps. Ce type de cotisation est principalement utilisé dans les contrats d'assurance collectifs.
Sur le capital restant dû : un taux d'assurance individuel est appliqué à chaque emprunteur en fonction de deux facteurs : son profil et de l'amortissement de son capital. Ainsi, les premières années, la cotisation est plus élevée et tend à diminuer au fur et à mesure des remboursements du capital les dernières années. Ce type de cotisation est principalement utilisé dans les contrats d'assurance individuels.

Vous avez donc la possibilité de choisir entre une assurance emprunteur collective, calculée sur le capital initial, proposée par les établissements prêteurs et une assurance emprunteur individuelle, calculée sur le capital restant dû (appelée délégation d'assurance). Chacune de ces deux typologies d'assurance présente des avantages et inconvénients selon votre profil :

Assurance emprunteur collective : la tarification ainsi que les garanties sont les mêmes pour tous. Les tarifs de groupe ont l'avantage de proposer des garanties valables pour tous les emprunteurs sans distinction d'âge. Cependant, contrairement à l'assurance individuelle, ces garanties ne sont pas forcément adaptées aux besoins de chaque emprunteur.
Assurance emprunteur individuelle : la tarification est calculée en fonction du profil de chaque emprunteur (âge, profession, état de santé, risques particuliers : profession, fumeur ou pas, déplacements,…) ainsi que du montant à assurer et de la durée du prêt. Contrairement à l'assurance collective, le montant des cotisations est fixé en fonction du risque réel présenté par l'emprunteur. Ce type d'assurance s'adresse surtout à une clientèle jeune, qui présente moins de risques que la clientèle plus âgée. Son coût varie en fonction de l’âge de l’assuré et des risques couverts.

L'assurance de groupe collective est très souvent imposée par l'établissement prêteur. Cependant, depuis l'application de la loi Lagarde, vous pouvez librement choisir l'assurance emprunteur autre que celle proposée par la banque dès lors que les garanties sont au moins équivalentes. De plus, dans le cadre de la Loi Hamon, vous disposez encore d'un an à compter de la signature du prêt pour changer d'assurance emprunteur sans frais ni pénalité, sous réserve également de présenter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat initial. Vous pouvez ensuite agir annuellement si le contrat le prévoit.

Pour faire le bon choix entre plusieurs assurances emprunteurs, vous devez comparer par rapport au coût total sur la même durée de prêt ainsi qu'en fonction des garanties proposées. En effet, selon votre besoin, il est important de choisir une assurance avec les garanties souhaitées et faire attention aux éventuelles exclusions. Il est à noter que l'assurance individuelle est généralement moins onéreuse que l'assurance collective dans le cas où l'emprunteur est jeune et ne présente pas de risques particuliers.

Lorsque vous aurez choisi votre assurance emprunteur, vous devrez remplir un questionnaire de santé simplifié. Ce document permet à l'assureur d'estimer le risque médical lié à votre état de santé général, vos antécédents médicaux, vos éventuels maladies ou accidents qu'elle encourt en vous assurant et donc d'établir la tarification adéquate. En cas de complications médicales antérieures ou éventuelles, plus de renseignements vous seront exigés dans un questionnaire médical. Des visites et des analyses médicales seront même peut-être nécessaires. Il est important de répondre à ce questionnaire avec sincérité. En effet, toute omission ou fausse déclaration risque d'entraîner une réduction des indemnités, voire la nullité du contrat si votre mauvaise foi est établie. En cas de risques médicaux importants, l'assureur peut décider de vous accorder la couverture moyennant le paiement d'une surprime.

La convention AERAS

La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objet de faciliter l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes ayant ou ayant eu un problème de santé important (par exemple si vous avez souffert ou que vous souffrez d’une maladie grave).

Si votre état de santé ne vous permet pas d'être assuré dans le cadre d'un contrat standard (1^er niveau), votre dossier est automatiquement examiné à un 2^ème niveau par un service médical spécialisé. A l’issue de cet examen, en cas de refus d'assurance au 2^ème niveau, la convention AERAS intervient alors à un 3^ème niveau : votre dossier est examiné par des experts médicaux de l’assurance. En cas de refus d'assurance à ce dernier niveau, la banque prêteuse examinera avec vous les possibilités de garanties alternatives (cautions, hypothèques…).

Pour pouvoir bénéficier de la convention AERAS, vous devez avoir moins de 70 ans à la fin du remboursement du prêt et le montant de votre prêt immobilier ne doit pas excéder 320 000 euros. Il est à noter qu'une proposition de 2^ème ou 3^ème niveau est normalement plus coûteuse que le tarif standard pour prendre en compte le risque analysé.

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