A la fois rassurant et recherché par les épargnants français, l'immobilier s'inscrit dans un modèle porteur face aux incertitudes que peuvent susciter les sphères financières et monétaires. L'immobilier en tant que placement possède toutes les caractéristiques pour trouver sa place dans une allocation d'actifs de long terme. Aujourd'hui plus que jamais, l'immobilier confirme son statut de valeur refuge.
La SCPI : l'immobilier autrement !
Plus communément appelée "pierre papier", la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)1 a pour seul objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif détenu directement ou indirectement.
Le principe est simple, une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui gère et détient un portefeuille d'immeubles à usage locatif pour le compte d'épargnants, appelés "associés".
Comparativement à une acquisition en direct, le ticket d'entrée est modulable, puisque l'épargnant investit à hauteur de sa capacité dès 1 000 euros. Il devient ainsi indirectement et collectivement "propriétaire" de plusieurs biens immobiliers. L'avantage premier est la mutualisation du risque locatif. La SCPI investit généralement dans plusieurs types de propriétés (bureaux, commerces, locaux d'activité, ...) et dans des zones géographiquement diversifiées, en France mais également en Europe. L'associé ne supporte alors pas directement les effets d'un défaut de paiement d'un locataire, la mise en travaux pour rénovation d'un bien... Ces aléas sont mutualisés dans un portefeuille de plusieurs immeubles.
De plus, en contrepartie de frais de gestion, la société de gestion qui gère la SCPI libère l'épargnant de tous tracas administratifs. Grâce aux capitaux investis par les investisseurs, elle sélectionne des biens immobiliers, analyse attentivement les locataires, nationaux ou internationaux, provenant de différents secteurs d'activités. Elle gère l'entretien du parc immobilier, encaisse les loyers et procède à une distribution des revenus au prorata de l'investissement de chaque associé.
Aujourd'hui, les SCPI sont principalement investies en immobilier d'entreprise, plus rémunérateur que l'immobilier résidentiel (source : La Française). L'immobilier d'entreprise est méconnu des investisseurs privés du fait d'un montant d'investissement bien trop élevé pour une acquisition en direct. Un immeuble d'entreprise de 20 000 m² très bien situé peut rapidement atteindre une valeur de 100 millions d'euros suivant la qualité des locataires, mais également du bâti. De ce fait, ce marché est traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels.
L'associé de SCPI est informé chaque trimestre de l'ensemble des opérations : investissements, ventes, arrivées et départs des locataires… par l'intermédiaire d'un bulletin d'information. Il prend également position puisque chaque année ont lieu les Assemblées Générales auxquelles les associés sont invités à voter pour les résolutions.
Cependant, l'investissement en SCPI comporte certains risques pouvant aboutir à une absence éventuelle de rendement ou à la perte de valeur des biens. Ces risques sont atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI, des conditions de cession (délais, prix) qui peuvent varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier et du marché des parts de la SCPI. La SCPI ne bénéficie d'aucune garantie ou protection du capital et n'étant pas un produit coté, la SCPI présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Comme tout placement immobilier, il s'agit d'un support de placement à long terme (10 ans en moyenne) qui doit être acquis dans une optique de diversification du patrimoine.
La SCPI répond à de nombreuses problématiques patrimoniales
- Percevoir de potentiels revenus complémentaires pour préparer sa retraite, réaliser un projet, ou encore financer les études de ses enfants ;
- Se constituer un patrimoine ;
- Transmettre un patrimoine par la divisibilité des parts ;
- Le cas échéant, alléger sa fiscalité.
Les SCPI offrent des solutions patrimoniales efficaces, adaptées à la situation de nombreux épargnants. C'est pourquoi le placement en SCPI rencontre un vif succès ces dernières années.
A noter : l'acquisition de parts de SCPI, comme toute acquisition immobilière, peut être réalisée grâce à un crédit2. Les intérêts d'emprunt sont alors déductibles fiscalement des revenus fonciers.
La SCPI, pour quelle performance ?
Nous pouvons observer deux moteurs de performance. Tout d'abord, les revenus issus de la location du patrimoine sous-jacent. Par ailleurs, le patrimoine expertisé tous les ans peut s'apprécier, ce qui valorise le prix des parts, et donc le capital investi. Comme pour tout placement immobilier, la valeur de l'investissement et les revenus distribués sont fluctuants et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l'économie générale et des marchés immobiliers.
En 2018, les SCPI ont affiché en moyenne une performance appelée taux de distribution sur valeur de marché3 (TDVM) de 4,35%4.
Sur l'horizon de placement recommandé (10 ans), le TRI (Taux de Rentabilité Interne)5 des SCPI arrive en 3e position avec une performance de 6,6%. Sur 15 ans, le TRI se place 2e, avec une performance de 8,1%6.
