Emprunter pour acquérir un bien immobilier n'a jamais été aussi bon marché. L'Observatoire Crédit Logement(1) relevait en juin dernier que "les taux étaient descendus au niveau le plus bas jamais constaté" avec une moyenne de 1,25% passant même sous la barre des 1% pour une durée d'emprunt inférieure à 15 ans.
Nombre de candidats à l'emprunt peuvent cependant être freinés par un élément souvent indissociable de tout dossier de crédit : l'assurance décès invalidité. Cette garantie qui permet au prêteur de couvrir le montant de sa créance, entre autres en cas de décès ou de perte totale et irréversible d'autonomie de l'emprunteur, a en effet un coût additionnel non négligeable à celui du crédit proprement dit. Coût qui augmente sensiblement avec l'âge, surtout après 60 ans, et qui peut même devenir dissuasif lorsque l'on a connu quelques pépins de santé…
Un outil de financement évident
Précisément, c'est là qu'entre en scène le contrat d'assurance vie. Pourquoi ? Parce qu'en plus d'être un placement financier plébiscité, un contrat d'assurance vie peut servir de garantie à un prêteur en lieu et place de la fameuse assurance décès invalidité. Autrement dit, il peut se transformer en outil d'accompagnement du financement de votre future résidence principale, résidence secondaire ou d'un investissement locatif. Ce dispositif a un nom : le nantissement (articles 2355 et suivants du Code Civil).
Une mise en place facile
Concrètement, pour qu'il y ait nantissement de votre contrat d'assurance vie, il doit d'abord y avoir une convention ou accord écrit entre la banque et vous. Cet acte doit comporter les caractéristiques de votre prêt : 150 000 euros empruntés sur 15 ans, par exemple. Il doit aussi mentionner le montant qui va être mis en garantie : 150 000 euros sur les 250 000 euros capitalisés au sein de votre contrat, par exemple. Il doit encore comporter les règles de gestion et d'arbitrage du montant de l'épargne, autrement dit ce que vous pouvez faire et ce que vous ne pouvez plus faire sur votre contrat. Enfin, il doit indiquer quels seront les bénéficiaires de votre contrat si vous veniez à décéder avant le terme de votre crédit : le prêteur à hauteur du montant de l'emprunt restant dû d'une part et une ou plusieurs personnes de votre choix pour le solde de l'épargne d'autre part. Pour être effectivement mise en place, la convention de nantissement doit être notifiée à l'assureur qui va l'enregistrer. Dans le cadre des contrats Afer ou Aviva, l'assureur effectue cette opération sans frais. Notez que les créanciers préfèrent généralement une prise de garantie sur une épargne investie dans le fonds en euros du contrat et non sur des supports en unités de compte. Le cas échéant, des arbitrages préalables sont nécessaires mais cela reste négociable en fonction du montant garanti par rapport à l'emprunt réalisé.
D'autres atouts en parallèle
Le nantissement comporte d'autres avantages importants. D'abord, il vous permet de ne pas racheter votre contrat d'assurance vie afin d'affecter l'épargne de celui-ci à votre opération immobilière : actuellement, il est en effet plus judicieux de souscrire un emprunt plutôt que de piocher dans son épargne et d'en diminuer, ne serait-ce que partiellement, le montant disponible. Ensuite, les capitaux, même nantis, restent investis sur le contrat et continuent donc de fructifier année après année ! Mieux : l'antériorité de vos versements, et donc la possibilité de les transmettre dans des conditions fiscales particulièrement avantageuses à des bénéficiaires désignés, est parfaitement conservée.
Enfin, lorsque l'emprunt est totalement remboursé, que ce soit à la date initialement prévue ou avant par anticipation, la garantie s'éteint d'elle-même, sans aucuns frais. Il ne faut toutefois pas omettre une petite et ultime formalité : obtenir du prêteur une mainlevée manuscrite, document à transmettre à l'assureur, histoire de recouvrer pleinement toute latitude dans la gestion de votre contrat !
L'opération de nantissement est simple, rapide et gratuite et cette solution vous permettra donc d'investir dans l'immobilier à tout âge et profiter des taux d'emprunts les plus bas jamais constatés.
(1) lobservatoirecreditlogement.fr
Document à visée informative à jour au 01/10/2019.
